Realizar o sonho de comprar um imóvel não tem preço, mas para que esse sonho não se torne um verdadeiro pesadelo, é essencial que você realize um bom contrato de compra e venda.
Na prática, a maioria dos problemas envolvendo negócios imobiliários, como compra e venda de imóveis, aparecem pela ausência de elaboração de um contrato de compra e venda ou em razão de um contrato mal redigido, em que os requisitos básicos de validade de um contrato não são observados.
Afinal, o que é contrato?
O contrato nada mais é que um acordo de vontades, entre duas ou mais pessoas, com a finalidade de adquirir, resguardar, modificar e extinguir direitos.
Portanto, podemos dizer que o contrato de compra e venda de imóvel é um contrato de natureza bilateral, ou seja, firmado entre duas ou mais pessoas, por meio do qual o vendedor, transfere um imóvel ao comprador, que assume a obrigação de pagar uma determinada quantia em dinheiro.
Quais são os requisitos necessários de um contrato?
Para que um contrato produza efeitos no mundo jurídico, ele deve preencher alguns requisitos de validade, sob pena de ser um ato nulo ou anulável.
Se o contrato possui os requisitos, ele é válido. Por outro lado, se os requisitos não forem devidamente preenchidos, o negócio é inválido e, consequentemente, não produzirá os efeitos desejados, podendo ser nulo ou anulável.
Pressupostos e requisitos dos contratos:
1. Capacidade dos contratantes
Os agentes que estão firmando o negócio devem ser capazes, conforme as diretrizes do art. 3º e 4º do Código Civil de 2002.
2. Objeto lícito, possível, economicamente apreciável, determinado ou determinável
Tratando-se de acordo de interesses, é importante que o objeto seja lícito, possível, determinado ou determinável, sendo estas as características que gravitam em torno da consolidação da idoneidade do objeto.
Sendo a idoneidade do objeto pressuposto de validade, sua falta acarreta a nulidade do contrato.
3. Forma prescrita ou não defesa em lei
Outro requisito de validade do contrato é a forma prescrita ou não defesa em lei. Isso significa que a declaração de vontade não depende de forma especial, salvo nos casos em que a lei exija.
4. Legitimidade das partes
Não basta que o agente seja capaz de realizar o negócio, ainda é necessário que ele tenha legitimidade para contratar. Nem todos que são capazes são legítimos.
Por exemplo, o tutor poderá ser absolutamente capaz, mas poderá ser ilegítimo para comprar os bens do tutelado.
Algumas vezes, todavia, a legitimidade não está ligada a pessoa, mas à coisa.
5. Manifestação da vontade sem vício
Pode parecer óbvio, mas para que o negócio jurídico tenha validade, a vontade das partes deve ser feita de forma livre, não pode conter vícios como erro, dolo, coação, lesão ou estado de perigo.
Conclusão
A elaboração de um contrato é algo muito complexo, não se restringe apenas a redigir determinadas cláusulas, como preço e forma de pagamento. Existe um estudo extenso e detalhado de acordo com as especificidades de cada caso.
Pegar um modelo de contrato na internet pode ser um grande erro, pois um simples erro pode resultar em prejuízos altíssimos e, até mesmo na perda do imóvel.
Por isso, o advogado é o profissional qualificado e capacitado para proteger os direitos das partes, sendo a assessoria jurídica imprescindível na compra e venda de imóvel.
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